Fragen und Antworten zur Verrentung einer Immobilie

Wie funk­tio­niert eine Immobilienverrentung?
Welche Rechte habe ich als Inhaber des Wohnrechts? Kann ich meine Immobilie wei­ter­hin nut­zen, wie bis­her?
Was ist das Wohnrecht nach § 1093 BGB?
Was ist das Nießbrauchrecht nach § 1030 BGB?
Wohnrecht oder Nießbrauchrecht – wofür soll ich mich ent­schei­den?
Wann erlischt das Wohnrecht bzw. das Nießbrauchrecht?
Was pas­siert, wenn ich trotz Wohnrecht vor­zei­tig aus­ziehe?
Was pas­siert, wenn der Verkäufer kurz nach dem Verkauf, also wäh­rend der Verrentungszeit stirbt? Was erhal­ten die Erben?
Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen an der Immobilie?
Für wen eig­net sich die Immobilienverrentung?
Welche Immobilien kön­nen ver­ren­tet wer­den?
Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit ver­mie­te­ten Wohnungen: Wie funk­tio­niert die Verrentung in die­sem Fall?
Welche Besonderheiten gibt es bei der Verrentung einer Eigentumswohnung?
Über wel­che Kaufpreiswerte müs­sen sich Verkäufer und Käufer eini­gen?
Wie errech­net sich das Wohnrecht?
Welcher Betrag wird für das Wohnrecht vom Marktpreis abge­zo­gen?
Welche Sterbetabelle sollte ange­setzt wer­den? Und mit wel­chen Sterbetabellen rech­nen wir?
Wie funk­tio­niert eine Immobilienverrentung?

Der Eigentümer ent­schei­det sich seine Immobilie gegen eine Rente oder Einmalzahlung zu ver­kau­fen. Gleichzeitig sichert sich der Verkäufer ein lebens­lan­ges Wohnrecht nach § 1093 BGB in der Immobilie. Dies erfolgt über einen Notarvertrag, wobei alle Vereinbarungen frei zu beschrei­ben sind. Das Wohnrecht wird im Grundbuch ver­an­kert und der Wert des Wohnrechts ist in der Kaufpreisfindung berück­sich­tigt. Der Käufer und somit neue Eigentümer ist für die Instandhaltung der Immobilie zustän­dig. Die monat­li­chen Betriebskosten trägt wei­ter­hin der Verkäufer, der in der Immobilie woh­nen bleibt. Auch wei­tere Vereinbarungen kön­nen indi­vi­du­ell zwi­schen Verkäufer und Käufer getrof­fen wer­den.

Welche Rechte habe ich als Inhaber des Wohnrechts? Kann ich meine Immobilie wei­ter­hin nut­zen, wie bis­her?

Mit dem Wohnrecht blei­ben Sie wei­ter­hin Besitzer der Immobilie und kön­nen diese unein­ge­schränkt, wie bis­her nut­zen. Die Immobilie an andere Personen ver­mie­ten kön­nen Sie zwar nicht mehr, aber Familienmitglieder und die zur stan­des­mä­ßi­gen Bedienung und zur Pflege not­wen­di­gen Personen dür­fen jedoch selbst­ver­ständ­lich bei Ihnen woh­nen.

Was ist das Wohnrecht nach § 1093 BGB?

Das Recht wird als beschränkte per­sön­li­che Dienstbarkeit im Grundbuch ein­ge­tra­gen. Das bedeu­tet, dass Sie die Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers nut­zen kön­nen. Damit die­ses Wohnrecht auch bei einer even­tu­el­len Zwangsversteigerung sicher ist, sollte es immer an ers­ter Rangstelle im Grundbuch ein­ge­tra­gen sein. Wir von WohnLeben sor­gen dafür, dass dies bei unse­ren Kunden auch so ist. Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die, zur stan­des­mä­ßi­gen Bedienung und zur Pflege erfor­der­li­chen Personen in der Wohnung auf­zu­neh­men.

Was ist das Nießbrauchrecht nach § 1030 BGB?

Wer das Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat, kann die Nutzung aus der Sache zie­hen. So kann er die Immobilie selbst bewoh­nen oder diese ver­mie­ten. Wir emp­feh­len das Nießbrauchrecht nur, wenn der Käufer ein Mitbestimmungsrecht bei der Vermietung hat und ein Recht bekommt in den vor­ge­se­he­nen Mietvertrag zu den­sel­ben Konditionen ein­stei­gen zu kön­nen. Er ein soge­nann­tes Vormietrecht erhält.

Wohnrecht oder Nießbrauchrecht – wofür soll ich mich ent­schei­den?

Um diese Entscheidung fäl­len zu kön­nen, sind zwei Kriterien zu berück­sich­ti­gen. Zum einen die Frage: Was soll mit der Immobilie gesche­hen, wenn der Verkäufer nicht mehr in sei­ner Immobilie leben kann, weil er zum Beispiel in ein Pflegeheim zie­hen muss? Und zum ande­ren die Voraussetzungen, unter wel­chen ein Käufer bereit ist, die Immobilie zu kau­fen.

Bei einem Wohnrecht kann im Notarvertrag bei­spiels­weise eine Einigung erfol­gen, dass der Wert des nicht genutz­ten Wohnrechts antei­lig an den Verkäufer aus­ge­zahlt wird. Im Gegenzug wird das Wohnrecht mit Zustimmung des Verkäufers im Grundbuch gelöscht.

Hat der Verkäufer das Nießbrauchrecht, kann er die Immobilie an einen Dritten ver­mie­ten, was für Käufer häu­fig ein Knock-​out-​Kriterium ist. Denn dadurch kann er die Immobilie, wenn der Verkäufer aus­zieht nicht selbst bewoh­nen, son­dern hat nun das Problem mit einem neuen Mieter. Hilfreich wäre hier dem Käufer ein Vormietrecht ein­zu­räu­men.

Wohnrecht sowie Nießbrauchrecht wer­den mit dem Tode des Verkäufers auto­ma­tisch gelöscht und sind nicht über­trag­bar.

Wann erlischt das Wohnrecht bzw. das Nießbrauchrecht?

Mit der Freigabe durch den Verkäufer im Grundbuch oder durch den Tod vom Wohnungsrecht bzw. Nießbrauchrecht Berechtigten.

Was pas­siert, wenn ich trotz Wohnrecht vor­zei­tig aus­ziehe?

Bei einem vor­zei­ti­gen Auszug, zum Beispiel in ein betreu­tes Wohnen, erhal­ten Sie zusätz­lich zur Immobilienrente 75% der bei Vertragsabschluss ver­ein­bar­ten fik­ti­ven Miete wäh­rend der Restlaufzeit. Im Gegenzug muss die Löschung des Wohnrechtes und ein even­tu­el­les Rentenrecht sicher­ge­stellt wer­den. Diese Löschung erfolgt dann mit einer Vollauszahlung des Wohnrechts und eines even­tu­el­len Rentenrechts. Dies ist ein Vorschlag von unse­rer Seite, der Notarvertrag ist immer frei ver­han­del­bar.

Was pas­siert, wenn der Verkäufer kurz nach dem Verkauf, also wäh­rend der Verrentungszeit stirbt? Was erhal­ten die Erben?

Hier emp­feh­len wir eine indi­vi­du­elle Klausel im Notarvertrag auf­zu­neh­men, wie die Berücksichtigung der Erben nach einem früh­zei­ti­gen Ableben des Verkäufers aus­se­hen soll.

Der Gesamtwert der Immobilie setzt sich bei der Verrentung aus drei Teilen zusam­men:

  1. Dem Marktwert zum Zeitpunkt des Kaufes.
  2. Dem Wert für das Wohn- oder Nießbrauchrecht, der nach der Sterbetabelle ermit­telt und mit einem Sicherheitszuschlag abge­zo­gen wird.
  3. Dem Restkaufpreis, der in einer Summe aus­ge­zahlt oder mit einem Zinssatz ver­ren­tet wird.

Beim Wert des Wohnrechts könnte eine Vereinbarung so aus­se­hen, dass die Erben 75%, der bei Vertragsabschluss ver­ein­bar­ten fik­ti­ven Miete aus­be­zahlt bekom­men. Es ist jedoch nur eine Empfehlung von unse­rer Seite, der Notarvertrag ist immer frei ver­han­del­bar.

Der even­tu­ell noch offene Rentenbetrag aus der Zeitrente wird in jedem Fall an die Erben aus­be­zahlt.

Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen an der Immobilie?

Sobald der neue Eigentümer ins Grundbuch ein­ge­tra­gen ist, hat er die Verantwortung dafür Instandhaltung und grö­ßere Reparaturen/​Sanierungen an der Immobilie vor­zu­neh­men. Für den Verkäufer bedeu­tet das im Gegenzug, er bleibt wie gewohnt in sei­nem ver­trau­ten Umfeld woh­nen und kann die neue finan­zi­elle Unabhängigkeit genie­ßen. Er braucht keine Angst mehr vor den Kosten grö­ße­rer Reparaturen zu haben, da er nur noch Kleinreparaturen und die Nebenkosten selbst zu tra­gen hat.

Für wen eig­net sich die Immobilienverrentung?

Grundsätzlich ist die Immobilienverrentung für alle Hausbesitzer oder Eigentümer einer Eigentumswohnung ab dem 70. Lebensjahr geeig­net. Besonders dann, wenn keine Erben da sind, Renovierungen anste­hen, die auf­grund des Aufwands noch hin­aus­ge­zö­gert wer­den und der Eigentümer in sei­nem gewohn­ten Umfeld woh­nen blei­ben möchte.

Allerdings kann, je nach Alter des Verkäufers oder Wert der Immobilie das Wohnrecht einen gro­ßen Teil des Marktwerts der Immobilie aus­ma­chen, so dass es sich nicht mehr rech­net.

Wir von WohnLeben neh­men uns des­halb die Zeit und prü­fen jeden Einzelfall, um die beste Lösung für unsere Kunden zu fin­den.

Welche Immobilien kön­nen ver­ren­tet wer­den?

Grundsätzlich kön­nen alle Immobilien ver­ren­tet wer­den. Einfamilienhäuser (auch Doppel- und Reihen-​EFH), Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Immobilien soll­ten in einer guten Lage lie­gen und in einer auf­stre­ben­den Region.

Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit ver­mie­te­ten Wohnungen: Wie funk­tio­niert die Verrentung in die­sem Fall?

Auch hier­bei han­delt es sich um einen Immobilienverkauf. Als Verkäufer erhal­ten Sie anstatt der Vermietungseinnahmen eine zeit­lich defi­nierte Immobilienrente. Mit der Instandhaltung, Verwaltung und den Mietern haben Sie als Verkäufer dann nichts mehr zu tun.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Verrentung einer Eigentumswohnung?

Der Verkäufer erhält das Wohnrecht in der Wohnung, bleibt dadurch Besitzer mit ver­gleich­ba­ren Rechten und Pflichten wie ein Mieter und der Käufer wird neuer Eigentümer. Damit wird der Käufer auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft und trägt die Kosten, die ein Eigentümer einer Eigentumswohnung zu tra­gen hat. Dazu zäh­len unter ande­ren Verwalterkosten, Rücklagen, Sonderrücklagen usw. Hier hat der Käufer zusätz­li­che monat­li­che Kosten zu tra­gen für die er keine Erstattung bekommt. Diese monat­li­chen Zahlungen in seine Immobilie gilt es beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wohnrecht zu berück­sich­ti­gen. Der Verkäufer dage­gen trägt nur noch das Hausgeld und die Kosten für klei­nere Reparaturen.

Über wel­che Kaufpreiswerte müs­sen sich Verkäufer und Käufer eini­gen?
  1. Den Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes.
  2. Den Wert für das Wohn- oder Nießbrauchrecht, der nach der Sterbetabelle ermit­telt und mit einem Sicherheitszuschlag abge­zo­gen wird.
  3. Den Restbetrag, der in einer Summe aus­ge­zahlt oder mit einem Zinssatz ver­ren­tet wird.
Wie errech­net sich das Wohnrecht?

Wohnrecht = Mietwert (monat­lich erziel­bare Mietwert gemäß Ortsüblichkeit) x Rentenbarwertfaktor.

Der Rentenbarwert ist der heu­tige Wert von jähr­lich kon­stan­ten Erträgen (Mietwerte), die wäh­rend der befris­te­ten Dauer anfal­len. Durch den Faktor (finanz­ma­the­ma­ti­sche Formel) kann direkt der heu­tige Wert aus den jähr­li­chen Mieterträgen, der Anzahl Jahre und dem Diskontsatz berech­net wer­den. Der per heute berech­nete Wert wird als Barwert bezeich­net.

Da der Zinssatz heute bei fast 0% liegt stellt sich die Frage wie hoch wird der Diskontsatz ange­setzt. Setzen wir ihn bei 0% an, ist die Rechnung für den Wohnwert = Mietwert (monat­lich erziel­ba­rer Mietwert gemäß Ortsüblichkeit) x Anzahl der Jahre. Dabei wird auch keine Erhöhung der Miete vor­ge­nom­men. Die kon­stante Miete über die Gesamtlaufzeit ist damit der Ausgleich für eine even­tu­elle Wertsteigerung der Immobilie. Das ist jedoch nur ein Vorschlag von unse­rer Seite, der Notarvertrag ist immer frei ver­han­del­bar.

Welcher Betrag wird für das Wohnrecht vom Marktpreis abge­zo­gen?

Wir setz­ten die orts­üb­li­che aktu­elle Miete an. Die frie­ren wir quasi über die sta­tis­ti­sche Restlebenszeit zuzüg­lich Risikoaufschlag ein und mul­ti­pli­zie­ren diese Miete mit der fest­ge­leg­ten Restlebenserwartung. Das ist jedoch nur ein Vorschlag von unse­rer Seite, der Notarvertrag ist immer frei ver­han­del­bar.

Welche Sterbetabelle sollte ange­setzt wer­den? Und mit wel­chen Sterbetabellen rech­nen wir?

Es gibt viele Sterbetabellen. Als Richtwert gilt die jähr­li­che Tabelle vom Bundesministerium der Finanzen.

Für das Jahr ab 1.1.18 gilt die fol­gende Tabelle vom 4. November 2016. (Bewertung einer lebens­läng­li­chen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2017)

Die Tabelle kann auch beim Bundesministerium der Finanzen als PDF her­un­ter gela­den wer­den.

Sterbetafel

Vollendetes LebensalterMänner Durchschn. LebenserwatrungMänner KapitalwertFrauen Durchschn. LebenserwartungFrauen Kapitalwert
078,1818,4083,0618,46
177,4518,3982,3118,45
276,4818,3781,3318,44
375,4918,3580,3418,43
474,5018,3479,3518,42
573,5118,3278,3618,40
672,5118,3077,3618,39
771,5218,2876,3718,37
870,5218,2575,3718,35
969,5318,2374,3818,33
1068,5418,2173,3818,31
1167,5418,1872,3818,29
1266,5518,1571,3918,27
1365,5518,1270,4018,25
1464,5618,0969,4018,23
1563,5718,0668,4118,20
1662,5818,0367,4218,18
1761,5917,9966,4318,15
1860,6117,9565,4418,12
1959,6317,9264,4518,09
2058,6617,8763,4618,06
2157,6817,8362,4818,02
2256,7117,7961,4917,99
2355,7317,7460,5017,95
2454,7617,6959,5117,91
2553,7917,6358,5217,87
2652,8117,5857,5317,82
2751,8417,5256,5417,78
2850,8717,4655,5617,73
2949,8917,3954,5717,68
3048,9217,3253,5917,62
3147,9517,2552,6017,56
3246,9817,1751,6217,50
3346,0217,0950,6317,44
3445,0517,0149,6517,37
3544,0916,9248,6717,30
3643,1216,8347,6917,23
3742,1616,7346,7217,15
3841,2016,6245,7417,07
3940,2416,5244,7616,98
4039,2916,4043,7916,89
4138,3316,2842,8216,80
4237,3816,1641,8516,69
4336,4416,0340,8916,59
4435,5015,8939,9216,48
4534,5615,7538,9616,36
4633,6315,6038,0116,24
4732,7115,4437,0616,11
4831,7915,2836,1115,98
4930,8815,1135,1715,84
5029,9714,9334,2315,69
5129,0814,7433,3015,54
5228,2014,5532,3715,38
5327,3214,3631,4515,21
5426,4614,1530,5415,04
5525,6113,9429,6414,86
5624,7713,7228,7314,67
5723,9413,5027,8414,47
5823,1213,2626,9514,27
5922,3213,0326,0614,05
6021,5212,7825,1913,83
6120,7412,5324,3213,60
6219,9712,2723,4613,36
6319,2112,0022,6013,11
6418,4511,7321,7412,85
6517,7111,4420,9012,58
6616,9811,1620,0712,30
6716,2610,8619,2412,01
6815,5410,5518,4211,71
6914,8310,2417,6111,41
7014,139,9216,8011,08
7113,449,5916,0010,75
7212,779,2515,2110,41
7312,108,9114,4210,05
7411,448,5613,649,68
7510,798,2012,879,30
7610,167,8412,128,92
779,557,4811,388,52
788,947,1110,668,13
798,376,759,977,73
807,816,389,307,33
817,286,038,666,93
826,775,688,046,54
836,305,357,466,15
845,865,036,905,77
855,444,726,385,41
865,054,435,885,05
874,684,145,424,71
884,323,864,994,38
893,993,594,594,07
903,683,344,223,78
913,393,103,893,51
923,152,903,583,26
932,932,713,313,03
942,752,563,102,86
952,562,392,882,67
962,402,252,682,50
972,222,092,452,30
982,031,922,252,12
991,911,822,091,98
100 und dar­über1,801,721,951,85

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