Der Eigentümer entscheidet sich seine Immobilie gegen eine Rente oder Einmalzahlung zu verkaufen. Gleichzeitig sichert sich der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 BGB in der Immobilie. Dies erfolgt über einen Notarvertrag, wobei alle Vereinbarungen frei zu beschreiben sind. Das Wohnrecht wird im Grundbuch verankert und der Wert des Wohnrechts ist in der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Der Käufer und somit neue Eigentümer ist für die Instandhaltung der Immobilie zuständig. Die monatlichen Betriebskosten trägt weiterhin der Verkäufer, der in der Immobilie wohnen bleibt. Auch weitere Vereinbarungen können individuell zwischen Verkäufer und Käufer getroffen werden.
Mit dem Wohnrecht bleiben Sie weiterhin Besitzer der Immobilie und können diese uneingeschränkt, wie bisher nutzen. Die Immobilie an andere Personen vermieten können Sie zwar nicht mehr, aber Familienmitglieder und die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege notwendigen Personen dürfen jedoch selbstverständlich bei Ihnen wohnen.
Das Recht wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers nutzen können. Damit dieses Wohnrecht auch bei einer eventuellen Zwangsversteigerung sicher ist, sollte es immer an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen sein. Wir von WohnLeben sorgen dafür, dass dies bei unseren Kunden auch so ist. Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die, zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in der Wohnung aufzunehmen.
Wer das Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat, kann die Nutzung aus der Sache ziehen. So kann er die Immobilie selbst bewohnen oder diese vermieten. Wir empfehlen das Nießbrauchrecht nur, wenn der Käufer ein Mitbestimmungsrecht bei der Vermietung hat und ein Recht bekommt in den vorgesehenen Mietvertrag zu denselben Konditionen einsteigen zu können. Er ein sogenanntes Vormietrecht erhält.
Um diese Entscheidung fällen zu können, sind zwei Kriterien zu berücksichtigen. Zum einen die Frage: Was soll mit der Immobilie geschehen, wenn der Verkäufer nicht mehr in seiner Immobilie leben kann, weil er zum Beispiel in ein Pflegeheim ziehen muss? Und zum anderen die Voraussetzungen, unter welchen ein Käufer bereit ist, die Immobilie zu kaufen.
Bei einem Wohnrecht kann im Notarvertrag beispielsweise eine Einigung erfolgen, dass der Wert des nicht genutzten Wohnrechts anteilig an den Verkäufer ausgezahlt wird. Im Gegenzug wird das Wohnrecht mit Zustimmung des Verkäufers im Grundbuch gelöscht.
Hat der Verkäufer das Nießbrauchrecht, kann er die Immobilie an einen Dritten vermieten, was für Käufer häufig ein Knock-out-Kriterium ist. Denn dadurch kann er die Immobilie, wenn der Verkäufer auszieht nicht selbst bewohnen, sondern hat nun das Problem mit einem neuen Mieter. Hilfreich wäre hier dem Käufer ein Vormietrecht einzuräumen.
Wohnrecht sowie Nießbrauchrecht werden mit dem Tode des Verkäufers automatisch gelöscht und sind nicht übertragbar.
Mit der Freigabe durch den Verkäufer im Grundbuch oder durch den Tod vom Wohnungsrecht bzw. Nießbrauchrecht Berechtigten.
Bei einem vorzeitigen Auszug, zum Beispiel in ein betreutes Wohnen, erhalten Sie zusätzlich zur Immobilienrente 75% der bei Vertragsabschluss vereinbarten fiktiven Miete während der Restlaufzeit. Im Gegenzug muss die Löschung des Wohnrechtes und ein eventuelles Rentenrecht sichergestellt werden. Diese Löschung erfolgt dann mit einer Vollauszahlung des Wohnrechts und eines eventuellen Rentenrechts. Dies ist ein Vorschlag von unserer Seite, der Notarvertrag ist immer frei verhandelbar.
Hier empfehlen wir eine individuelle Klausel im Notarvertrag aufzunehmen, wie die Berücksichtigung der Erben nach einem frühzeitigen Ableben des Verkäufers aussehen soll.
Der Gesamtwert der Immobilie setzt sich bei der Verrentung aus drei Teilen zusammen:
- Dem Marktwert zum Zeitpunkt des Kaufes.
- Dem Wert für das Wohn- oder Nießbrauchrecht, der nach der Sterbetabelle ermittelt und mit einem Sicherheitszuschlag abgezogen wird.
- Dem Restkaufpreis, der in einer Summe ausgezahlt oder mit einem Zinssatz verrentet wird.
Beim Wert des Wohnrechts könnte eine Vereinbarung so aussehen, dass die Erben 75%, der bei Vertragsabschluss vereinbarten fiktiven Miete ausbezahlt bekommen. Es ist jedoch nur eine Empfehlung von unserer Seite, der Notarvertrag ist immer frei verhandelbar.
Der eventuell noch offene Rentenbetrag aus der Zeitrente wird in jedem Fall an die Erben ausbezahlt.
Sobald der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist, hat er die Verantwortung dafür Instandhaltung und größere Reparaturen/Sanierungen an der Immobilie vorzunehmen. Für den Verkäufer bedeutet das im Gegenzug, er bleibt wie gewohnt in seinem vertrauten Umfeld wohnen und kann die neue finanzielle Unabhängigkeit genießen. Er braucht keine Angst mehr vor den Kosten größerer Reparaturen zu haben, da er nur noch Kleinreparaturen und die Nebenkosten selbst zu tragen hat.
Grundsätzlich ist die Immobilienverrentung für alle Hausbesitzer oder Eigentümer einer Eigentumswohnung ab dem 70. Lebensjahr geeignet. Besonders dann, wenn keine Erben da sind, Renovierungen anstehen, die aufgrund des Aufwands noch hinausgezögert werden und der Eigentümer in seinem gewohnten Umfeld wohnen bleiben möchte.
Allerdings kann, je nach Alter des Verkäufers oder Wert der Immobilie das Wohnrecht einen großen Teil des Marktwerts der Immobilie ausmachen, so dass es sich nicht mehr rechnet.
Wir von WohnLeben nehmen uns deshalb die Zeit und prüfen jeden Einzelfall, um die beste Lösung für unsere Kunden zu finden.
Grundsätzlich können alle Immobilien verrentet werden. Einfamilienhäuser (auch Doppel- und Reihen-EFH), Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Immobilien sollten in einer guten Lage liegen und in einer aufstrebenden Region.
Auch hierbei handelt es sich um einen Immobilienverkauf. Als Verkäufer erhalten Sie anstatt der Vermietungseinnahmen eine zeitlich definierte Immobilienrente. Mit der Instandhaltung, Verwaltung und den Mietern haben Sie als Verkäufer dann nichts mehr zu tun.
Der Verkäufer erhält das Wohnrecht in der Wohnung, bleibt dadurch Besitzer mit vergleichbaren Rechten und Pflichten wie ein Mieter und der Käufer wird neuer Eigentümer. Damit wird der Käufer auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft und trägt die Kosten, die ein Eigentümer einer Eigentumswohnung zu tragen hat. Dazu zählen unter anderen Verwalterkosten, Rücklagen, Sonderrücklagen usw. Hier hat der Käufer zusätzliche monatliche Kosten zu tragen für die er keine Erstattung bekommt. Diese monatlichen Zahlungen in seine Immobilie gilt es beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wohnrecht zu berücksichtigen. Der Verkäufer dagegen trägt nur noch das Hausgeld und die Kosten für kleinere Reparaturen.
- Den Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes.
- Den Wert für das Wohn- oder Nießbrauchrecht, der nach der Sterbetabelle ermittelt und mit einem Sicherheitszuschlag abgezogen wird.
- Den Restbetrag, der in einer Summe ausgezahlt oder mit einem Zinssatz verrentet wird.
Wohnrecht = Mietwert (monatlich erzielbare Mietwert gemäß Ortsüblichkeit) x Rentenbarwertfaktor.
Der Rentenbarwert ist der heutige Wert von jährlich konstanten Erträgen (Mietwerte), die während der befristeten Dauer anfallen. Durch den Faktor (finanzmathematische Formel) kann direkt der heutige Wert aus den jährlichen Mieterträgen, der Anzahl Jahre und dem Diskontsatz berechnet werden. Der per heute berechnete Wert wird als Barwert bezeichnet.
Da der Zinssatz heute bei fast 0% liegt stellt sich die Frage wie hoch wird der Diskontsatz angesetzt. Setzen wir ihn bei 0% an, ist die Rechnung für den Wohnwert = Mietwert (monatlich erzielbarer Mietwert gemäß Ortsüblichkeit) x Anzahl der Jahre. Dabei wird auch keine Erhöhung der Miete vorgenommen. Die konstante Miete über die Gesamtlaufzeit ist damit der Ausgleich für eine eventuelle Wertsteigerung der Immobilie. Das ist jedoch nur ein Vorschlag von unserer Seite, der Notarvertrag ist immer frei verhandelbar.
Wir setzten die ortsübliche aktuelle Miete an. Die frieren wir quasi über die statistische Restlebenszeit zuzüglich Risikoaufschlag ein und multiplizieren diese Miete mit der festgelegten Restlebenserwartung. Das ist jedoch nur ein Vorschlag von unserer Seite, der Notarvertrag ist immer frei verhandelbar.
Es gibt viele Sterbetabellen. Als Richtwert gilt die jährliche Tabelle vom Bundesministerium der Finanzen.
Für das Jahr ab 1.1.18 gilt die folgende Tabelle vom 4. November 2016. (Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2017)
Die Tabelle kann auch beim Bundesministerium der Finanzen als PDF herunter geladen werden.
Sterbetafel
Vollendetes Lebensalter | Männer Durchschn. Lebenserwatrung | Männer Kapitalwert | Frauen Durchschn. Lebenserwartung | Frauen Kapitalwert |
0 | 78,18 | 18,40 | 83,06 | 18,46 |
1 | 77,45 | 18,39 | 82,31 | 18,45 |
2 | 76,48 | 18,37 | 81,33 | 18,44 |
3 | 75,49 | 18,35 | 80,34 | 18,43 |
4 | 74,50 | 18,34 | 79,35 | 18,42 |
5 | 73,51 | 18,32 | 78,36 | 18,40 |
6 | 72,51 | 18,30 | 77,36 | 18,39 |
7 | 71,52 | 18,28 | 76,37 | 18,37 |
8 | 70,52 | 18,25 | 75,37 | 18,35 |
9 | 69,53 | 18,23 | 74,38 | 18,33 |
10 | 68,54 | 18,21 | 73,38 | 18,31 |
11 | 67,54 | 18,18 | 72,38 | 18,29 |
12 | 66,55 | 18,15 | 71,39 | 18,27 |
13 | 65,55 | 18,12 | 70,40 | 18,25 |
14 | 64,56 | 18,09 | 69,40 | 18,23 |
15 | 63,57 | 18,06 | 68,41 | 18,20 |
16 | 62,58 | 18,03 | 67,42 | 18,18 |
17 | 61,59 | 17,99 | 66,43 | 18,15 |
18 | 60,61 | 17,95 | 65,44 | 18,12 |
19 | 59,63 | 17,92 | 64,45 | 18,09 |
20 | 58,66 | 17,87 | 63,46 | 18,06 |
21 | 57,68 | 17,83 | 62,48 | 18,02 |
22 | 56,71 | 17,79 | 61,49 | 17,99 |
23 | 55,73 | 17,74 | 60,50 | 17,95 |
24 | 54,76 | 17,69 | 59,51 | 17,91 |
25 | 53,79 | 17,63 | 58,52 | 17,87 |
26 | 52,81 | 17,58 | 57,53 | 17,82 |
27 | 51,84 | 17,52 | 56,54 | 17,78 |
28 | 50,87 | 17,46 | 55,56 | 17,73 |
29 | 49,89 | 17,39 | 54,57 | 17,68 |
30 | 48,92 | 17,32 | 53,59 | 17,62 |
31 | 47,95 | 17,25 | 52,60 | 17,56 |
32 | 46,98 | 17,17 | 51,62 | 17,50 |
33 | 46,02 | 17,09 | 50,63 | 17,44 |
34 | 45,05 | 17,01 | 49,65 | 17,37 |
35 | 44,09 | 16,92 | 48,67 | 17,30 |
36 | 43,12 | 16,83 | 47,69 | 17,23 |
37 | 42,16 | 16,73 | 46,72 | 17,15 |
38 | 41,20 | 16,62 | 45,74 | 17,07 |
39 | 40,24 | 16,52 | 44,76 | 16,98 |
40 | 39,29 | 16,40 | 43,79 | 16,89 |
41 | 38,33 | 16,28 | 42,82 | 16,80 |
42 | 37,38 | 16,16 | 41,85 | 16,69 |
43 | 36,44 | 16,03 | 40,89 | 16,59 |
44 | 35,50 | 15,89 | 39,92 | 16,48 |
45 | 34,56 | 15,75 | 38,96 | 16,36 |
46 | 33,63 | 15,60 | 38,01 | 16,24 |
47 | 32,71 | 15,44 | 37,06 | 16,11 |
48 | 31,79 | 15,28 | 36,11 | 15,98 |
49 | 30,88 | 15,11 | 35,17 | 15,84 |
50 | 29,97 | 14,93 | 34,23 | 15,69 |
51 | 29,08 | 14,74 | 33,30 | 15,54 |
52 | 28,20 | 14,55 | 32,37 | 15,38 |
53 | 27,32 | 14,36 | 31,45 | 15,21 |
54 | 26,46 | 14,15 | 30,54 | 15,04 |
55 | 25,61 | 13,94 | 29,64 | 14,86 |
56 | 24,77 | 13,72 | 28,73 | 14,67 |
57 | 23,94 | 13,50 | 27,84 | 14,47 |
58 | 23,12 | 13,26 | 26,95 | 14,27 |
59 | 22,32 | 13,03 | 26,06 | 14,05 |
60 | 21,52 | 12,78 | 25,19 | 13,83 |
61 | 20,74 | 12,53 | 24,32 | 13,60 |
62 | 19,97 | 12,27 | 23,46 | 13,36 |
63 | 19,21 | 12,00 | 22,60 | 13,11 |
64 | 18,45 | 11,73 | 21,74 | 12,85 |
65 | 17,71 | 11,44 | 20,90 | 12,58 |
66 | 16,98 | 11,16 | 20,07 | 12,30 |
67 | 16,26 | 10,86 | 19,24 | 12,01 |
68 | 15,54 | 10,55 | 18,42 | 11,71 |
69 | 14,83 | 10,24 | 17,61 | 11,41 |
70 | 14,13 | 9,92 | 16,80 | 11,08 |
71 | 13,44 | 9,59 | 16,00 | 10,75 |
72 | 12,77 | 9,25 | 15,21 | 10,41 |
73 | 12,10 | 8,91 | 14,42 | 10,05 |
74 | 11,44 | 8,56 | 13,64 | 9,68 |
75 | 10,79 | 8,20 | 12,87 | 9,30 |
76 | 10,16 | 7,84 | 12,12 | 8,92 |
77 | 9,55 | 7,48 | 11,38 | 8,52 |
78 | 8,94 | 7,11 | 10,66 | 8,13 |
79 | 8,37 | 6,75 | 9,97 | 7,73 |
80 | 7,81 | 6,38 | 9,30 | 7,33 |
81 | 7,28 | 6,03 | 8,66 | 6,93 |
82 | 6,77 | 5,68 | 8,04 | 6,54 |
83 | 6,30 | 5,35 | 7,46 | 6,15 |
84 | 5,86 | 5,03 | 6,90 | 5,77 |
85 | 5,44 | 4,72 | 6,38 | 5,41 |
86 | 5,05 | 4,43 | 5,88 | 5,05 |
87 | 4,68 | 4,14 | 5,42 | 4,71 |
88 | 4,32 | 3,86 | 4,99 | 4,38 |
89 | 3,99 | 3,59 | 4,59 | 4,07 |
90 | 3,68 | 3,34 | 4,22 | 3,78 |
91 | 3,39 | 3,10 | 3,89 | 3,51 |
92 | 3,15 | 2,90 | 3,58 | 3,26 |
93 | 2,93 | 2,71 | 3,31 | 3,03 |
94 | 2,75 | 2,56 | 3,10 | 2,86 |
95 | 2,56 | 2,39 | 2,88 | 2,67 |
96 | 2,40 | 2,25 | 2,68 | 2,50 |
97 | 2,22 | 2,09 | 2,45 | 2,30 |
98 | 2,03 | 1,92 | 2,25 | 2,12 |
99 | 1,91 | 1,82 | 2,09 | 1,98 |
100 und darüber | 1,80 | 1,72 | 1,95 | 1,85 |